不動産(ワンルームマンション)を売るための手続きの流れと注意点!日数や必要書類、オススメ業者の選び方、物件売却にかかる費用について

不動産(ワンルームマンション)を売るための手続きの流れと注意点!日数や必要書類、オススメ業者の選び方、物件売却にかかる費用について

ワンルームマンション(不動産)を高値で売却する方法についてはいくつものサイトがあります。
【体験記(体験談)】と銘打ったサイトも沢山あり十件ほど読みましたが、基本的にほとんどが不動産業者が営業用に書いたもので、本当の売主が書いたものではないです。

内容のほとんどは「一括査定サイト」を使って賢く取引しましょうというものです。
しかしここにも詐欺とも云える強引な営業が潜んでいます。
その場合にも「一括査定サイト」には苦情伝える電話番号さえありません。素人である私は、結果的に1年ほどを費やして十数社の業者と接触して売却する過程でそれを知ったんです。

こんなことを書いた記事は皆無です。
業者のサイト内に「お客様の声」として紹介されてるものはありますが、当然ながら騙された実例など書かれていません。
勿論全ての不動産業者に問題がある訳ではないでしょうが、問題がある不動作業者を事前に見分ける明確な方法がありません。
各不動産会社に対して一人の顧客推薦者もいないのです。
契約した顧客の評価を直接聞く方法がないのです。
本稿では実体験として良かった不動産業者を紹介します。

都内の投資用ワンルームマンション(不動産)を売却しようとする場合のコツはただ一つ、

良い不動産業者一社に辿り着くことに尽きる

のです。
こんな当然のこと対して直接助けになる情報がネットに並んでいません。
詐欺まがい、不利益、泣き寝入り等のスキが散在します。
そもそも個人によるワンルームマンション(不動産)売却の不動産取引は媒介業者を介して行われ、個人と業者では情報・経験共に圧倒的格差があり個人は不利な状況下にあります。
併わせて認識いただきたいことですが、1000万円を超えるようなワンルームマンション(不動産)取引を素人個人がネットで見つけて購入へ進むことは殆どないということです。
営業マンに誘導されて購入するのが殆どです。この対等でない状況下で売手個人にさまざまな不利益が生じています。

お勧めの不動産会社はここ!!

ワンルームマンション(不動産)を高値で売却する方法についてはいくつものサイトがあります。例えば一括査定を勧めるサイト;

http://投資用ワンルームマンション売却.xyz/#aaa

複数の会社で査定して比較すべきであると書いてるので、非経験者にはなるほどと疑う余地がありません。しかし各不動産会社に対する実際の顧客の評価とか口コミはなく、ここに悪徳業者が潜んでいます。最初は良さそうな話をしてその後怪しげで止めようとしてもそこはプロ、強引に脅してくる業者もいます。業界ではそのようなことを互いに知っているのですが、だれも教えてくれません。

都内の投資用ワンルームマンション(不動産)を売却しようとする場合のコツは、良い不動産業者一社に辿り着くことに尽きるのですが、こんな当然のことをネット上の情報で探すことが出来ません。

不動産を売るための手続きの流れ

手順

質問

家を売却予定です。築30年、3DK。手順を教えてほしいです。買い手がいないと売却はできないのですか?不動産屋さんが買い手になるのですか?
無知ですいません。家全体はけっこう綺麗です。 江戸川区本一色2丁目。最寄の駅は新小岩になります。

回答

不動産会社に勤める者です。

買い手がいなくても大丈夫ですよ。というより、買い手が付いている売主さんなんてほぼいません。広告投函したりネット掲載したりして買い手を探すのが我々の仕事です。また、直接買取を行う不動産会社もいます。(三井とか住友とかの名前が付いている大手業者以外は買い取りを行っている会社が多いです。)

ただ、業者買い取りは買った後でリフォームをしたり、建て替えしたりして、それにさらに利益をのせて再度販売します。つまり、利益をのせて相場の金額で売るので、少し安く買わないと商売になりませんので、業者買い取り金額は一般相場よりも少し安くなるのが一般的です。つまり少しでも高く売りたいのであれば業者に買ってもらうのでなく、広告やインターネット掲載し一般個人の買い手を探した方が高く売れます。

ちなみに、不動産を売却される際は1社や2社だけでなく、もっと複数社にご相談・査定依頼をされることをオススメします。不動産の査定というものは、査定を行う不動産会社によって結構差が出ます。1社や2社だけですと、よく分かっていない新人営業マンが担当していたりして適当に相場を伝えられる場合もありますし、口のうまい営業マンに騙される可能性もあります。間違った安い金額で売って損をしないよう、必ず複数社に相談して相場の金額で売るよう注意してください。

ちなみに今はインターネットで一括査定も可能です。売却検討している土地の住所や坪数、建物の大きさ、築年数等を入力すれば自宅にいながら複数社の査定金額を確認できます。一度ご利用されてみられることをオススメします。

日数

質問

専門家の方、詳しい方 教えて下さい。

現在 大手不動産屋さんに物件の案内なとお世話になっています。
基本的に私がネットで見付けた物件を都合の合う日に見せて頂き返済シュミレーションを

して頂くと言う感じなのですが
1件 1ヶ月以上前から売りに出されて居る物件が有り
、間取りや立地が我が家の希望にほぼピッタリです。
ですが その物件は任意売却物件でした。
不動産屋さんに内見をお願いしたのですが かなり中は汚いらしい、破損も酷いらしい、との事で売主さんも非常に忙しい方だから予定が取れないとの話でした。
シュミレーションして頂いてもリフォーム費用に約200万かかるし、任意売却物件だから値下も出来ないだろうとの事です。
もともと、任売物件にしては高めで相場で見てもやや高いです。さらに、リフォーム費用をかけると
近隣の新築物件と変わらない値段になります…むしろ新築の方が安いです。
結局は不動産屋さんも家屋内を見て居なくて任意売却を依頼された不動産屋さんの話を伝えてくるだけだし、見てみないと本当に200万もリフォームが必要なのかも分からないからとお願いをして、約2週間後に内覧予定をして貰いました。

正直言って、売主さんに取っては手放したく無いだろうから販売に協力的では無いのかなと思いましたが
「競売になる前には手放したい筈ですよ、固定資産税もかかりますし。物件価格は売主さんの自由なので相場より高くなる事もあるし安くなる事もある」と不動産屋さんは言います。

校区の都合が有るので 「じゃあ、近隣の新築に」と言う訳にもいかず3年探してやっと出た地域の物件なので
なかなか諦めもつきません。

ある程度、任売物件については債権者などの関係が有るのは理解していますが
残責がどの位なのかも、債権者が1箇所かどうかも、競売までの日数も、詳しい事が全く分からず この物件に関しては不動産屋さんも非協力的で自身担当の専任媒介物件ばかりイチオシします…

こう言った物件の場合、詳しい事を調べる事は素人では無理ですか?
勿論、値下げして貰えたからと言ってローンが通らない事が有りますが…2週間と待ち時間が長く、待ってても落ち着かないので
専門家の方や詳しい方、経験者の方のご意見をお聞きしたいです。

どうぞ宜しくお願いします。

回答

基本的に任意売却が解っていないようです。
まず、債権額が幾ら有っても関係なく売る物件を任意売却と言います。債権額以上や不足額を補える売り方は普通の売買物件です。
債権者が単独か複数かでは基本代わりはありません、どちらにしても抹消金額が納得しなかったら任意売却はできません。(債務者も同意が無いと出来ません)
競売までの期間は、債権者が判断するので誰も解りません。
この頃は任意売却を進めながら、競売も進めてる事が多いです。
普通の売買に比べて手間は多いですが、実入りが少ないので不動産屋としたら、自分の専任物件を進めるのは当然です。
あた不動産屋にしたら任意売却はリスクの塊に成るからやりたがらないです。
内見まで2週間が長いなら、契約から引渡はもっと長いですし、特約で債権者の同意が無いと無条件解約の文言が有るので引渡されるまで不安定な状況下に置かれますよ。
あと稀に決済してから、引渡まで2週間位間があく事があります。
決済が終わっても、旧所有者が引越まで物件が引き渡されないと言うことが起こる場合があります。

費用

質問1

現在、不動産の売却手続きを進めている売主です。
仲介業者から、諸費用の明細書が届きました。
その中に、司法書士からの見積書があり、以下の記載がありました。
売渡手続き:1万5千円

事前閲覧・調査:1200円
抵当権も何も設定されていないので、司法書士への支払いはないと認識していましたが、支払う必要があるのでしょうか。
以上、ご回答を宜しくお願いします。

回答2

権利書渡して、印鑑証明書印を契約書と委任状、もしくは、登記申請書に押す。
あと印鑑証明書取得費用固定資産税の評価証明
これぐらいのことに1万5千円ですか?
まあ、安いと思われるのでしたら、頼めばよいですし、高いと思われるのでしたら、ご自身でなさってはいかがでしょうか?

登録免許税は登記権利者と登記義務者が共同して納税すると定められていますが、登記権利者が納めるのが一般的です。

質問2

不動産物件売却について教えてください。

持ち家を売却する際不動産屋に頼んでたとえば3000万円で売りに出すとすると、購入者が決まった場合の収入はいくらになるのでしょうか。売り上げの3000万円はひとまず私のものになり、そこから不動産屋に仲介手数料のようなものを支払うんでしょうか?
できるだけ詳しく、費用と流れを教えてください。

回答2

売買に関わる経費
・仲介手数料:売買価格×3%+6万円+消費税=100.8万円
・売買契約印紙代=1.5万円
・抵当権抹消費用=3万円ほど
・各種書類取得費(住民票、評価証明など)=1,000円ほど
このくらいでしょうか。

買主から頂く費用
・固定資産税・都市計画税精算金=年額×残りの日数(日割り計算)
※マンションの場合は管理費・修繕費精算金=月額×残りの日数(日割り計算)

売買契約印紙代は事前に用意する必要があります。
それ以外は、契約時の手付金などで賄えるかと思います。
詳しくは仲介を担当する不動産会社に確認して下さい。

※売却後の税金も忘れずに!

必要書類

質問

不動産売却のときの

売主の本人確認書類としては、なにが必要ですか?
契約、引き渡し、それぞれで、教えて欲しいです。

あと、代理人がくる場合に何に注意すればいいですか?(代理人がもってくるべき資料など)

回答

不動産は一つとして同じものが存在しない非常に個性が強い資産ですから、価格の判断が極めて難しいです。売買の取引をするには非常に高額なため、正式な取引が行われなければなりません。

そこで、法律で管理されているものが必要になってきます。↓

〇売主本人の確認書類 :身分証明書・実印・印鑑証明書(3か月以内)
〇物件所有者である確認書類 :登記済権利書(17年以前)・登記識別情報(17年以降)
〇納税の確認書類 :固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

この書面は必ず必要になりますが、特に注意をしなければならないのは、これをだれに渡すかです。

通常は、代理人として仲介業者に手続きを行ってもらいますが、詐欺被害がここで続出しています。

権利書を渡すため所有情報である登記移転が正常に行われず、勝手に登記を変更され、売却できずに不動産を失うことがあります。
これは移転する際に印鑑証明書を渡すことで起きます。いくらでも悪用が出来てしまうことが原因です。不動産詐欺はすべて売買代金を払ったり登記したりするいわゆる「決済」のタイミング付近で行われます。

そうならないためには、決済のタイミングにだけ「司法書士」に依頼するか「第3者」を立てる必要がありますが、やはり金額がかかります。

そこで仲介会社との間に専門家が入っているネット査定を利用すると、無料なうえに上手く詐欺を避けることできます。私が利用したサイトはその辺りが徹底していますから特に参考にできます。http://jyouhou-knt.com/ie/d14/

必要書類も含めて第3者を上手く利用することが最も有効活用になるということを知っておくと、大変有利になりますよ。

不動産を売るための注意点!

中古車の査定の場合、その価格で実際に買ることを意味します。ワンルームマンションの査定は詐欺の入口になる場合があります。
一般的に高い査定価格を提示すれば顧客は興味を示すかもしれません。
更には「特定の購入希望者がいてこの価格で購入する」という業者がいてこれは100%詐欺です。
一般人は真っ赤な嘘を言う人に長年会ったことがないので、話を聞いてみようとなるのですが、話がすり替わってとんでもない値引きに引き込まれるという手口です。有名なO社の手口で、その後社名を変えて広くはびこっていてこの手の会社は無数にあります。

不動産を売るための業者の選び方とは?

売却に際して最初は大手であれば安心と思うのですがこれも誤りです。
厳密に法規通りの手続きで丁寧な対応ですが、結果的に営業力がありません。売出サイトに載せるだけで、自前の販売チャネルを持っている訳でもなく、手数料を下げることもありません(N社、S社等々)。
大手に営業力がないとは信じられないことで、試しに売りに出してみるのが良いと思います。
いずれにしても初めから1社に決めるのでなく比較が必要です。

不動産を実際に売った体験談(2018年1月・東京)

複数の不動産会社が同時に査定することは、公平性が確保されいると安心しますが、誤解です。不動産会社が買う訳でないので、高い査定価格を出してもその価格で売りに出してみましょうとなるだけです。
問題はこの一括査定サイトに悪徳業者が入り込んでいることです。
電話営業で行き場のなかった業者が活躍の場となりました。
見抜く方法はありません。商談を進めた過程で怪しげと感じたので止めることにしたら態度豹変、脅しを受けました(J社)。
一括査定サイトには相談窓口の電話もありません。
都庁の都市整備計画相談窓口に電話しましたが全くやる気なし。
この業界に規制がなく自己責任であることを印象付けられました。
その後業界の方と話すと皆このようなことは承知しているのですが、得にもならないことで発言はしないようです。

本当に信頼できる不動産会社とは?

一括査定サイトで査定を通じて多数の大手・中小の媒介会社と相談する場合です。

  • サイト管理会社の審査があり安心のように表示しているところもありますが、当てにはなりません(注記1)。
  • 契約書署名直前まで進めたのですが、不利な条件が多数刷り込まれおりそれを指摘すると態度豹変(J社、注記2)。

契約書に署名しない自信があれば、商談を少し進めてみるとこの体験記をなるほどと実感してもらえます。
ネット上に「体験記(体験談)」が数件書かれているのですが、一般論の解説です。
本当に必要なことは普通にまともな業者名一社だけです。
その情報を販売します。
販売する情報とは一社の会社名だけです。

その価値があるのかをご納得いただくためには別の会社とも商談を進めて比較するのが一番だと考えます。
何社も当たったが怪しげなところばかりの方にはこの情報が決定的にお役に立つでしょう。
お勧めの不動産会社はここ!!

まとめ

個人と業者では経験・情報に圧倒的な格差があります。
また、不動産業者はリピータを狙う訳でもなく、評判が広がることもなく、悪評なら社名を変えればいいので、詐欺まがいが発生しやすい状況にあります。これが現実の問題点です。
しかし解決策は至ってシンプルです。真っ当な不動産会社1社を見つけることが出来ればそれが全てです。真っ当とは騙しがなく適正な高価格で売却できる営業チャネルを持つ会社です。

お勧めの不動産会社はここ!!

同様の売却経験をお持ちの方は、こちらまでご連絡いただければ幸いです。

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