一括査定サイトで査定を通じて多数の大手・中小の媒介会社と相談する場合です。
サイト管理会社の審査があり安心のように表示しているところもありますが、当てにはなりません。
契約書署名直前まで進めたのですが、不利な条件が多数刷り込まれおりそれを指摘すると態度豹変。
契約書に署名しない自信があれば、取引交渉を少し進めてみるとこの体験記をなるほどと実感してもらえます。ネット上に「体験記」が数件書かれているのですが、一般論の解説です。本当に必要なことは普通にまともな業者名一社だけです。
その情報を販売します。販売する情報とは一社の会社名だけです。その価値があるのかをご納得いただくためには別の会社とも商談を進めて比較するのが一番だと考えます。何社も当たったが怪しげなところばかりの方にはこの情報が決定的にお役に立つでしょう。詐欺だらけの一括査定に出ていないホンモノの業者はココ！
買手を集める専門業者がいます。
セミナーを常時に開いて不動産投資を勧めています（B社、M社）。
一方、売手集め専門の業者がいて買手専門業者に繋いでくれます。
このこともネット上で記載されてません。
購入された沢山の方が「よかった」と評価いただければ、それが広がれば売却主のお役に立てます。このワンルームマンション売却市場に詐欺まがいの会社がこれほどまでに蔓延している現状を改善できればと考えています。
不動産・ワンルームマンション売却のオススメ業者に関する体験談1
不動産業者選び1
質問
マンションを売却する不動産業者を選ぶにあたり、これだけは気をつけるべきことを教えてください。
長年住み続けてきたマンションですが、子供が独立したこともあり、夫婦ふたりで生活するには広すぎますので、これを機会に売却して、空き家となっていた実家に引っ越すことを検討しています。
老後の生活の蓄えのためにも、できれば少しでも高くマンションを売却したいですので、アドバイスいただけますと、ありがたいです。
回答
もし知り合いや近所の小さな不動産があったしても、頼むのは考えましょう。
大手不動産会社でしたら、売りに出すマンションのの地域での潜在購入者を抱えていることが多いですので、条件が合えば高く売ることができます。しかし、条件が合わなければ不動産流通機構を通じて買い手を持っている不動産会社を見つけることになりますので、小さい会社と同じ販売力になってしまいます。さらに値下げして強引に売ろうとします。値下げを迫ってくることもありますので、３か月商談がなければ、他の不動産会社に仲介依頼するようにしましょう。
大手は専任媒介契約（1社が独占仲介）しか原則しませんが、大手でも一般媒介契約（複数社が仲介にむけて宣伝活動）可能な大手もありますので、一般媒介契約をするようにしましょう。
いづれにしても、複数の不動産会社から見積もりを受けて、交渉することが、信頼できる不動産会社を選ぶために欠かせません。
不動産業者選び2
質問
不動産売却における不動産会社の選び方について
築15年の一戸建て家屋と土地を売却して住み替えしたいとおもっています。
現在住んでいる家屋と土地を売却をしてローン完済したいです。
ローン残債が残っている物件ですし、不動産売却がはじめてのことですので知識がありませんから、安心してまかせられる不動産会社に依頼したいです。
回答
不動産会社に売却を依頼する場合は、不動産会社と売り主となる質問者様と媒介契約を結びますので、媒介契約について説明します。
媒介契約に3種類あります。
1.専属専任媒介契約
１社の不動産会社に依頼する専属専任媒介契約では、売主が自分で買主をさがすことは禁止しています。
レインズという業者間の物件情報交換システムに登録する義務があります。売り主に対して１週間に１度、書面で販売状況を報告する義務があります。
2.専任媒介契約
１社の不動産会社に依頼する専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じですが、大きく異なるのは売主様が自分で買主をみつけることが可能です。近畿レインズの登録義務があるのは同じで、営業報告を２週間に１度、書面での報告義務があります。
3.一般媒介契約
複数の業者に依頼できますし、売主が自分でで買主をみつけることが可能です。不動産会社の営業報告義務はなく、近畿レインンズの登録義務もありません。
不動産売却で信頼できる不動産会社は、売主の立場になって高く早く売ることを第一に考えてるかに掛かっています。
不動産会社を選ぶ際には必ず複数の業者から比較検討しましょう。不動産売却は一生に一度あるかないかのことですので、慎重になりすぎることはありません。売主の様々な事情にあった提案をしてくる不動産会社と売主の立場に立って考えてくれる営業担当者がいる不動産会社を選びましょう。
不動産売却には専門知識と経験がある不動産会社と営業担当者との信頼関係が大切です。不動産会社は選べても営業マンは選べませんので、売り主の立場に立って営業担当者がいることが重要となります。
不動産会社選びでは、ネットの一括査定サイトを利用すれば効率的に進めることができます。一社一社に連絡する必要はありませんし、4～6社査定を依頼できます。
見積もり査定の段階では、不動産会社は専属専任媒介契約を結ぶことを望みますが、見積もりの時には絶対に契約しては行けません。全ての会社の見積もりが終わってから、契約しましょう。
査定価格
質問
不動産の査定価格は業者によって大きな差があるものなのでしょうか？
実家の自宅を売るか検討している母が不動産の査定を受けましたが、予想していたより低かったようで不安に感じているとの連絡がありました。
査定を受けた不動産会社は一社だけなのですが、不動産の査定価格は業者によって差があるものなのでしょうか？
正確な査定方法というものがあるのか、疑問に感じているようです。
査定に差があるのか、公正で正確な査定の方法があるのか教えてください
回答
査定は業者によって差があるものです。だからこそ複数の不動産業者に査定を依頼することが欠かせません。
一社に査定を依頼して１０００万の査定額を提示されても、他の不動産業者がそれよりも高く査定するケースもありますし、一社だけでは相場がわからず、安く買い叩かれて損をする場合もあります。
できるだけ多くの会社に査定してもらうかが、とても重要となります。
査定金額が妥当かを判断するためは、不動産業者の営業マンと何度かやりとりして、対応は信頼できるか、どのような根拠ででその金額をつけたか説明できる業者をみつけることが、納得できる不動産売却を実現するために必要となります。
不動産・ワンルームマンション売却のオススメ業者に関する体験談2
売却価格の決め方
質問
現在一軒家を賃貸で貸しているのですが、住んでいる方が賃貸をやめ売って欲しいとの申し出がありました。
その一軒家は築40年以上経っていて、老朽化しており、現在の住んでる方が自分で直し住んでいます。
売っても良いのですが、相場などが全くわからず、極端に言えば1円なのか1000万なのか分からないぐらい知識がございません。
家や土地は相続で得たものですので、全く関知しておりません。
地価などの計算、建築物の価値、家賃、など判断基準を教えてください。
あと、売った後、税金が発生するのであれば、それも合わせて教えて頂けると助かります。
回答1
物件があるエリアの不動産屋に「売却相場／実売実績はいくら位ですか」と訊けば、
上物（家）の価値はゼロ、土地は坪●●万円で合計いくらになるか教えてくれますから
その価格を提示されれば良いかと思います。
相場での売買が基本です。
手数料はかかりますが、キチンと司法書士なり不動産屋なりに
売買契約書を作成してもらい手続きをされることを強くオススメします。
中には、事情が変わったとか言って「安く買って直ぐに転売する」輩もいますし、
後で「高く売りつけられてしまった」などと愚痴られないためにも
相場で取引されるのが一番良いかと思います。
回答2
団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。s.
あなたが、「相続」で引き継いだ不動産であれば、初めからなかったもの、として考えて、相場
価格から２０～３０％程度下げて売却したらどうでしょう。これで功徳にもなるでしょう。
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ただここで、現賃借人も一般人であれば、恐らく資金計画なども知識がないことが考えられます。
すると、両者の気持ちが合意しても、金融機関での住宅ローンが不可となれば、絵に描いたモチになります。
或いはまた、現賃借している物件を購入ということで、金融機関が融資を渋るなどの可能性も
否定できないところではあります。
そこで、あなたは先ず、相場価格算出のため、最寄りの不動産業者（不動産屋）さんを訪ねて、
現地近隣で現在売りに出ている物件の資料をもらうことをおすすめします。
そして、算出式は、売却中の不動産の、
●（価格）÷（坪数）×（あなたの土地の坪数）＝あなたの物件の相場価格になります。
この価格から前記の比率を差し引けばそれなりの価格が出るでしょう。
そして算出された資料を持って現賃借人に提示すれば根拠も証明できると思います。
ただこの段階は、相手が完全に買う「決定」をした以後のことです。
そして、相手に渡した資料は、金融機関に持参して相談するように促すのです。
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そして肝心なのは、この取引を不動産業者さんに取引依頼することです。
法定手数料はかかりますが、消費税に満たない程度で、あなたも現賃借人も、完全に安心な取引で守られます。
最後に税金ですが、これは近くの税務署に直接聞くことをおすすめします。
電話ででも匿名でも丁寧に教えてくれますが、いずれ知れた金額でしょう。
回答3
一つの目安として、役所が固定資産税を課税する際の、評価額、というものがあります。
地方自治体によっては、固定資産税納付書（税金を納める際に役所から届くもの）に評価額という欄があるものもあります。
なければ、役所の資産税課という所で、評価証明を取ることができます。
その額が、現在その物件に対する評価、というものになります。
土地と、家屋とが別々に評価されているはずです。
評価証明は、ご自身で役所で取得することができます。
ただ、実際に売れる額と評価の額は違う、ということを念頭に置いてください。
路線価は自分で調べることができます。
自治体によっては、HPなどで路線価を公表しているところもあります。
なければこちらも、資産税課で調べることができます。
評価証明を取る際に、合わせて聞かれるとよいと思います。
評価額と路線価を照らし合わせて、大体の額が出るかと思います。
その額を持って、業者に「これくらいかと思うが、実際どうなのか」と問い合わせれば、話が早いと思いますよ。
売った後は、譲渡所得として一般的には売買額に対し20％の税金がかかります。
物件によりますので、一概には言えませんが。
回答4
私も親が建てた貸家を相続し、賃借人に土地建物を売った経験があります。
その際は、私が東京にいて貸家の管理ができないことと、地方なので家賃が
安く建物の老朽化が進んでたこと、地価の下落が今後も進みそうだという
判断からこちらから店子さんに売却をもちかけました。
本当は、持ちかけたほうが価格を提示しなくちゃいけないので不利なのですが
東京で別の賃貸物件を買う頭金にしたくてやむをえずこちらから持ちかけました。
さて、物件価格は、地元の不動産会社の査定によります。下限は賃貸不動産としての
利回り。つまり家賃が月額８万なら９６万の年額を７％で割れば１３７１万
土地が70坪で近隣の坪単価が2５万なら１６８０万
この間１３７１～１６８０万が価格ラインとなりますが、実は店子さんが出ていったら
実際売るには更地でしか売れないかもしれません。そうなると住宅の撤去費200万を
加味して１６８０万－２００万で１４８０万円が売値になる。
そんなことを考えながら１５００万の売値を出しました。一方で地元の信金と話を
つけてローンの提案をさせて１５年金利１％頭金２００万なら月々８万円で家賃とかわらずに
１５年後には土地が手に入るというシナリオを提案しました。
実際はリフォーム費用を１００万値引きさせられ１４００万で決着がつきました。
もちろんこういう話は仲介が入ったほうがスムーズにいくので仲介に話をまとめて
もらい、私は最後の契約だけ地元に行っただけ。
おかげでこちらも東京で希望の賃貸物件が買えてよかったです。
さて税金ですが、家屋はほとんど価値がなく、土地も購入時よりやや下がっている感じで
いわゆる譲渡益はでなかったので課税なしでした。
相続でも親が取得した土地価格を引き継ぐので土地を相当安く買っている場合は、譲渡益に
２０％の税金がかかります。
回答5
>>売っても良いのですが、相場などが全くわからず、極端に言えば1円なのか1000万なのか分からないぐらい知識がございません。
築４０年以上の一軒家であれば、建物の評価は、数十万から高くとも１００万程度と低いものになるケースもあると思います。
なので、実質的には、土地の値段がメインになると思います。
もし土地まで貸しているなら、借地権が発生しますけど、そうではないと思いますので、土地の路線価や実際の売買相場を参考にすればいいと思います。
なお、一般的には、路線価は実際の売買価格よりも安いことが多いです。
近くの不動産屋さんなどに相談してみるのもいいと思います。
>>あと、売った後、税金が発生するのであれば、それも合わせて教えて頂けると助かります。
土地売却での利益があると、確定申告をすることになると思います。それに伴って、所得税や住民税を払うことになります。
税務署に相談すれば、およその税額がどうなるか教えてもらえると思いますよ。
まとめ
類似物件のレインズの約定記録を元に提出される査定とか相場には絶対的な意味はありません。プロは登録せずに大量売買しており全てを網羅していないからです。
直ぐに売るために安い価格を勧める業者もいれば、高値を提示して売主を引き付ける業者もいます。買付が入ったときに初めて、提示されていた査定・相場が大して意味がなかったと分かります。
態度豹変の業者で書類手続き上の明らかな違法があったので都庁の「都市整備局相談窓口」に連絡してみたのですが全くやる気なしで諦めました。
都内不動産会社は都知事の許可を5年ごとに更新しているのですが、先の有名なO社も更新を受けているのが不思議に思っていたのですが、この窓口担当者と話してこれでは何でも許可されると妙な納得をしました。
またこの業界の人は評判の悪い会社のことはよく知ってますが口にすることは少ないのです。詐欺だらけの一括査定に出ていないホンモノの業者はココ！