投資用ワンルームマンションの売却というと不動産一括査定サイトを思い浮かべる方がいらっしゃるかもしれません。
H社、S社、R社といったところがありますが、こうした不動産一括査定サイトにいきなり申し込むのはめちゃくちゃ危険です。
マンション投資の素人の我々が、不動産一括査定サイトに申し込むのは、いわば中学生がプロボクサーに喧嘩を挑むようなもので、ほぼ100%詐欺に会い、お金か時間、もしくはその両方をむしり取られることになります。
私は、2000年〜2015年にかけて、都内の新築・中古の投資用ワンルームマンションを4件購入ました。
そして、こうした不動産一括査定サイトで合計10社の業者と合計500時間以上の協議の末、1件辺り相場よりも200万以上高値で売却することに成功しました。
投資用ワンルームマンション売却の肝心要は仲介業者です。
不動産一括査定サイトで時間とお金を浪費することなく、どこよりも投資用ワンルームマンションを高値で売却できる仲介業者は、以下のリンクで公開しています！詐欺だらけの一括査定に出ていないホンモノの業者はココ！
投資用ワンルームマンションの売却をする流れは、大きく以下のようになっています。
- 収支計算
↓ - 必要書類を揃える(図面や賃貸者契約書)
↓ - 不動産一括査定サイトに申し込み ←ここが落とし穴
↓ - 一般媒介契約書を記入
↓ - 複数の不動産の営業と協議
投資用ワンルームマンションは少しでも高く売りたいという方がほとんどだと思いますが、意外と忘れがちなのが、売却にかかる労働時間です。
複数の業者に申し込みをすると、都度電話でのやり取りが発生し、サラリーマンの方であれば、就業時間に電話がかかってくることもしょっちゅうで、場合によっては業務中に重要な決断を迫られることもあります。
投資用ワンルームマンションは、数百万の損益がかかった事業となり、一種の副業です。
そのため、そこまで覚悟を決めずに、不動産一括査定サイトに申し込みをすると、仲介業者からの電話の嵐に耐えきれず仲介業者の言いなりになって安値で売ってしまうもしくは、長期戦に持ち込まれて時間を無限に取られてしまうということが避けられなくなってしまいます。
でも、実は、15年で4件の投資用ワンルームマンションを売却した経験を踏まえると、不動産一括査定サイトに掲載されていない超良心的な仲介業者があるのは間違いありません。
投資用ワンルームマンションの売却に膨大な時間を割くこと無く、本業やプライベートの時間を有意義に過ごすためにも、中古マンションは超優良な仲介業者を利用することを強くオススメします！
不動産・ワンルームマンション売却方法に関する体験談1
不動産・ワンルームマンション売却時の節税方法
質問
これから１００００万円で購入した不動産の売却を考えておりますが、特に急いではいないため、もっと高く売り出して、なるべく多くの利益が出るようにして売りたいです。
しかし、周りから聞くと仲介手数料（販売代金の４％）や不動産譲渡税（利益・課税対象額の４０％）があるため、仮に１２０００万で売れても、利益となる２０００万円のうち、半分強しか残りません。
合法なやり方で上手く節税出来る方法はございますでしょうか？
ちなみにこの物件は私が経営する会社名義で法人として購入しましたので、法人が出来る特有の節税方法もあれば宜しくお願い致します。
回答
法人の不動産譲渡に関して、現在分離課税ではありません。総合課税です。他の事業と損益を通算しての決算時の事業所得に対する課税です。
また、法人で所有している場合資産計上する仮定で、取得費や諸々の諸税、購入手数料など「仕入れ」に計上して簿価は1億ではなくもっと高いはずです。
詳細は依頼している税理士さんなどへ聞いてください。尚、不動産業でない法人の不動産売買に関しては、税務署のチェックは厳しいですから、余計なことは考えないことです。
例えば不動産で2000万の譲渡益が出ても、事業のほうで2000万赤字なら利益は0って事です。
不動産・ワンルームマンション売却での確定申告
質問
資産運用マンションを昨年末に売却しました。まだ、残りのマンションがありますが、今年の確定申告では確定申告書Bに全部納めて提出するものなのでしょうか。
ご指導をよろしくお願いします。
回答
＞残りのマンションがありますが、今年の確定申告では確定申告書Bに…
ちょっとご質問の意図がよく分かりませんけど、持ち続けている分は「確定申告書B」には関係ありません。
その賃貸業が事業的規模
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm
で青色申告特別控除
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm
を 65万円取りたい場合のみ、「青色申告決算書」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
の 4ページ「貸借対照表」に、手持ち分も記載します。
税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
不動産・ワンルームマンション売却方法に関する体験談2
不動産・ワンルームマンション売却益の計算方法
質問
不動産の売却益の計算方法について教えていただきたいです。
購入時
土地1500万円(路線価1000万)
建物1500万円(木造築10年)
買って10年目に
2500万円で売却
①この場合は所得税、住民税たして20％しはらう必要あると思いますが、
その売却益はどのように計算しますか？
2500万円-○○-○○=
②あときになったのが
例えば
不動産屋が、これを2500万で購入して3000万で転売したときは、500万に対して短期譲渡所得で39％もっていかれますか？
それとも、仕入れ扱いになり500万円に対して法人税のみはらえばいいのですか？
③また、法人でなく個人事業主ならどうなりますか？
上記の例と同じですが、
取得金額不明のときは5％と考えるというのは、
2500万円で売却
すれば、125万で取得したと考え
2375万に対して長期なり短期なりの税金がかかるということですか？
回答1
売主が、法人なら短期・長期は、ありません。
ただの売上です。
個人なら、短期・長期です。
譲渡益は、建物の減価償却１０年をプラスされますから、
注意してください。
１５００万×０．９×０．０３１×１０年の４１８．５万が、償却費だと
思います。
０．０３１は、木造の場合の償却率です。
あとは、個人なら、居住用財産の家と売却なら、減税措置は
あります。
３０００万控除などです。
大損ですよ。
不動産の領収証は、期限はありません。
商業用とか、５年の保管とか、全く関係ありません。
相続・贈与の場合は、相続人・受贈者は、領収証を
継承しないといけません。
相続は、権利証は、要りませんので、領収証の方が、
権利証より大事です。
遺品整理で、捨ててしまった、相続人は、いっぱいいますね。
法は、知ってる事を前提にしてますから、仕方ありません。
回答2
①2500万円－土地1500万円－建物（1500万円－償却分）－購入諸経費と売却諸経費・・・これでプラスの値がでれば、課税対象となります（自宅の場合は特例あり）
②概ねその通りです。ただし、その取引に課税されるのではなく、決算時の純利益に対してですね。
③個人でも宅建業者であれば、決算により他の損益と通算します（業として売買した場合）。
回答3
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価格 ― 取得費 ― 譲渡費用 ― 特別控除
■利益に対して課税される
■建物取得費は減価償却を考慮される
■土地は購入費そのまま
■譲渡所得税は個人に対してのみ
■不動産業者で個人事業主の場合、例外措置がある
（事業として売買しているのなら事業所得または雑所得）
■法人の不動産業者が譲渡所得なんて払うわけがない
■ちなみに復興税（所得税×２．１％）もかかるので宜しく
まとめ
投資用ワンルームマンションの売却というと不動産一括査定サイトを思い浮かべる方がいらっしゃるかもしれません。
HOME4U、すまいValue、リガイド、そして楽待といったところがありますが、こうした不動産一括査定サイトにいきなり申し込むのはめちゃくちゃ危険です。
マンション投資の素人の我々が、不動産一括査定サイトに申し込むのは、いわば中学生がプロボクサーに喧嘩を挑むようなもので、ほぼ100%詐欺に会い、お金か時間、もしくはその両方をむしり取られることになります。
私は、2000年〜2015年にかけて、都内の新築・中古の投資用ワンルームマンションを4件購入ました。
そして、こうした不動産一括査定サイトで合計10社の業者と合計500時間以上の協議の末、1件辺り相場よりも200万以上高値で売却することに成功しました。
投資用ワンルームマンション売却の肝心要は仲介業者です。
不動産一括査定サイトで時間とお金を浪費することなく、どこよりも投資用ワンルームマンションを高値で売却できる仲介業者は、以下のリンクで公開しています！詐欺だらけの一括査定に出ていないホンモノの業者はココ！