不動産(都内中古ワンルームマンション)売却の必要書類を総まとめ！専属専任/専任/一般媒介契約の違い、取り寄せる方法や注意点について

ワンルームマンション(不動産)を高値で売却する方法についてはいくつものサイトがあります。
【体験記(体験談)】と銘打ったサイトも沢山あり十件ほど読みましたが、基本的にほとんどが不動産業者が営業用に書いたもので、本当の売主が書いたものではないです。

内容のほとんどは「一括査定サイト」を使って賢く取引しましょうというものです。
しかしここにも詐欺とも云える強引な営業が潜んでいます。
その場合にも「一括査定サイト」には苦情伝える電話番号さえありません。素人である私は、結果的に1年ほどを費やして十数社の業者と接触して売却する過程でそれを知ったんです。

こんなことを書いた記事は皆無です。
業者のサイト内に「お客様の声」として紹介されてるものはありますが、当然ながら騙された実例など書かれていません。
勿論全ての不動産業者に問題がある訳ではないでしょうが、問題がある不動作業者を事前に見分ける明確な方法がありません。
各不動産会社に対して一人の顧客推薦者もいないのです。
契約した顧客の評価を直接聞く方法がないのです。
本稿では実体験として良かった不動産業者を紹介します。

都内の投資用ワンルームマンション(不動産)を売却しようとする場合のコツはただ一つ、

良い不動産業者一社に辿り着くことに尽きる

のです。
こんな当然のこと対して直接助けになる情報がネットに並んでいません。
詐欺まがい、不利益、泣き寝入り等のスキが散在します。そもそも個人によるワンルームマンション(不動産)売却の不動産取引は媒介業者を介して行われ、個人と業者では情報・経験共に圧倒的格差があり個人は不利な状況下にあります。
併わせて認識いただきたいことですが、1000万円を超えるようなワンルームマンション(不動産)取引を素人個人がネットで見つけて購入へ進むことは殆どないということです。
営業マンに誘導されて購入するのが殆どです。この対等でない状況下で売手個人にさまざまな不利益が生じています。

お勧めの不動産会社はここ！！

ワンルームマンション(不動産)を高値で売却する方法についてはいくつものサイトがあります。例えば一括査定を勧めるサイト；

http://投資用ワンルームマンション売却.xyz/#aaa

複数の会社で査定して比較すべきであると書いてるので、非経験者にはなるほどと疑う余地がありません。しかし各不動産会社に対する実際の顧客の評価とか口コミはなく、ここに悪徳業者が潜んでいます。最初は良さそうな話をしてその後怪しげで止めようとしてもそこはプロ、強引に脅してくる業者もいます。業界ではそのようなことを互いに知っているのですが、だれも教えてくれません。

都内の投資用ワンルームマンション(不動産)を売却しようとする場合のコツは、良い不動産業者一社に辿り着くことに尽きるのですが、こんな当然のことをネット上の情報で探すことが出来ません。

不動産売却の必要書類

「○」必要書類。「△」任意。または該当する場合のみ必要となる書類。任意だが準備できればなおよい書類を含む。
「×」必要書類ではない。
No	項　目	内　容	一戸建て	マンション	土　地
1	身分証明書	本人確認のため	○	○	○
2	実印	売却する本人の実印。共有の場合は共有者全員の実印	○	○	○
3	印鑑証明書	3か月以内のもの。共有者全員分が必要	○	○	○
4	住民票	登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要。3か月以内のもの	△	△	△
5	登記済権利書、または登記識別情報	売却物件の内容確認や登記の際に必要	○	○	○
6	固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書	固定資産税や都市計画税など、税額の確認のため	○	○	○
7	ローン残高証明書、またはローン返済予定表	売主がローン返済中の場合に必要。残債と返済額がわかるものを準備	△	△	△
8	銀行口座書類	銀行通帳など。売買代金から必要費等を引いた残金が振り込まれる	△	△	△
9	土地測量図・境界確認書	一戸建てや土地の売買の場合。売却範囲の確認のため	△	×	△
10	建築確認済証、および検査済証	不動産が建築基準法に適合しているかどうかの確認のため	△	×	△
11	建築設計図書・工事記録書等	どのように設計・工事されたかの確認書類	△	×	△
12	マンションの管理規約、または使用細則など	管理内容や使用ルールを知る書類	△	○	△
13	マンションの維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等）	入居後、購入者が負担すべき費用の確認	△	○	△
14	耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等	耐震診断等を行っている場合は、必要書類を提示する	△	△	△
15	その他の書類。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等	売主が保有している証明書等があれば提示する	△	△	△
16	購入時の契約書・重要事項説明書など	所有していれば提示。	△	△	△
17	パンフレットおよび広告資料	所有していれば提示。	△	△	△

信頼できる不動産会社を決めればすべてが終わる

一括査定サイトで査定を通じて多数の大手・中小の媒介会社と相談する場合です。

サイト管理会社の審査があり安心のように表示しているところもありますが、当てにはなりません（注記１）。
契約書署名直前まで進めたのですが、不利な条件が多数刷り込まれおりそれを指摘すると態度豹変（J社、注記２）。

契約書に署名しない自信があれば、商談を少し進めてみるとこの体験記をなるほどと実感してもらえます。
ネット上に「体験記(体験談)」が数件書かれているのですが、一般論の解説です。
本当に必要なことは普通にまともな業者名一社だけです。
その情報を販売します。
販売する情報とは一社の会社名だけです。

その価値があるのかをご納得いただくためには別の会社とも商談を進めて比較するのが一番だと考えます。
何社も当たったが怪しげなところばかりの方にはこの情報が決定的にお役に立つでしょう。お勧めの不動産会社はここ！！

買手を集める専門の不動産業者がいます。
セミナーを常時に開いて不動産投資を勧めています（B社、M社）。
一方、売手集め専門の不動産業者がいて買手専門業者に繋いでくれます。

このこともネット上でまったく記載されてません。

購入された沢山の方が「よかった」と評価いただければ、それが広がれば売却主のお役に立てます。
このワンルームマンション(不動産)売却市場に、詐欺まがいの会社がこれほどまでに蔓延している現状を改善できればと考えています。

実際に不動産会社を使った体験談(2018年2月・東京)

信頼の置けそうな大手数社にワンルームマンション(不動産)の売却を依頼して見ると、不動産売却サイトに載せてくれ、毎週営業報告なる郵便またはメールをいただけますがそれだけです。
個人の購入者がサイトを見て買うことは極まれです。
従って徐々に価格を下げることに納得しざるを得ません。
それが相場と納得するケースです。
これは騙しではないのですが、無理と言われた価格に対して100～200万高く売れたものとしては忸怩(じくじ)たるものがあります（N社、S社、M社等々）。

専属専任/専任/一般媒介契約の違い

質問

不動産屋
専属専任専任一般とありますが
どう違うのでしょうか？
宜しくお願い致します。

回答

オーナー様が不動産会社に客付けを依頼する際の媒介契約のことですよね

専属専任・・・名前の通り1社のみで客付けをお願いする型式です。お願いした不動産会社を通してでないと契約できないです。オーナー様が直接買い手（借り手）を見つけてきた場合でも専属でお願いしている不動産会社を通さないと契約は出来ないです。
専任・・・・・専属専任よりも少しゆるくオーナー様直のお客付けもできます。
一般・・・・・多数の不動産屋さんにお願いする場合「一般」を選択します。

不動産売却の必要書類を取り寄せる方法

質問

不動産売却のときの

売主の本人確認書類としては、なにが必要ですか？
契約、引き渡し、それぞれで、教えて欲しいです。

あと、代理人がくる場合に何に注意すればいいですか？(代理人がもってくるべき資料など)

回答

不動産は一つとして同じものが存在しない非常に個性が強い資産ですから、価格の判断が極めて難しいです。売買の取引をするには非常に高額なため、正式な取引が行われなければなりません。

そこで、法律で管理されているものが必要になってきます。↓

〇売主本人の確認書類：身分証明書・実印・印鑑証明書（3か月以内)
〇物件所有者である確認書類：登記済権利書(17年以前)・登記識別情報(17年以降)
〇納税の確認書類：固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

この書面は必ず必要になりますが、特に注意をしなければならないのは、これをだれに渡すかです。
通常は、代理人として仲介業者に手続きを行ってもらいますが、詐欺被害がここで続出しています。

権利書を渡すため所有情報である登記移転が正常に行われず、勝手に登記を変更され、売却できずに不動産を失うことがあります。
これは移転する際に印鑑証明書を渡すことで起きます。いくらでも悪用が出来てしまうことが原因です。不動産詐欺はすべて売買代金を払ったり登記したりするいわゆる「決済」のタイミング付近で行われます。

そうならないためには、決済のタイミングにだけ「司法書士」に依頼するか「第３者」を立てる必要がありますが、やはり金額がかかります。

不動産売却の必要書類に関する注意点

質問

不動産売却に際し専任媒介契約書を不動産会社とかわす際
契約書に捺印する印鑑はなんでもいいんでしょうか？
実印銀行員認め印どれが望ましいのでしょうか？

回答

印鑑は、どれでも大丈夫です。
ただし印鑑は用途に合わせて使った方が良いです。

銀行員は基本銀行以外に押すのは、やめた方が良いでしょうね。
実印も、現段階では、芳しくない

専任媒介契約書ってそれほど重要な書類でもないので・・
ただ業者さんこの書類がないと、情報を取れないのもあるのです。
ついでに、媒介契約書がなくても、販売活動はできますよ
口約束でも大丈夫です
ただし、言った言わないの事故の元ですけどね。
寄って認印で問題ございません。

売買契約書の時は、実印です。

まとめ

態度豹変の業者で書類手続き上の明らかな違法があったので都庁の「都市整備局相談窓口」に連絡してみたのですが全くやる気なしで諦めました。
都内不動産会社は都知事の許可を5年ごとに更新しているのですが、先の有名なO社も更新を受けているのが不思議に思っていたのですが、この窓口担当者と話してこれでは何でも許可されると妙な納得をしました。
またこの業界の人は評判の悪い会社のことはよく知ってますが、口にすることは少ないのです。