不動産(ワンルームマンション)を高値で売却する方法についてはいくつものサイトがあります。
【体験記(体験談)】と銘打ったサイトも沢山あり十件ほど読みましたが、基本的にほとんどが不動産業者が営業用に書いたもので、本当の売主が書いたものではないです。
内容のほとんどは「一括査定サイト」を使って賢く取引しましょうというものです。
しかしここにも詐欺とも云える強引な営業が潜んでいます。
その場合にも「一括査定サイト」には苦情伝える電話番号さえありません。素人である私は、結果的に1年ほどを費やして十数社の業者と接触して売却する過程でそれを知ったんです。
こんなことを書いた記事は皆無です。
業者のサイト内に「お客様の声」として紹介されてるものはありますが、当然ながら騙された実例など書かれていません。
勿論全ての不動産業者に問題がある訳ではないでしょうが、問題がある不動作業者を事前に見分ける明確な方法がありません。
各不動産会社に対して一人の顧客推薦者もいないのです。
契約した顧客の評価を直接聞く方法がないのです。
本稿では実体験として良かった不動産業者を紹介します。
都内の不動産(ワンルームマンション)を売却しようとする場合のコツはただ一つ、
良い不動産業者一社に辿り着くことに尽きる
のです。
こんな当然のこと対して直接助けになる情報がネットに並んでいません。
詐欺まがい、不利益、泣き寝入り等のスキが散在します。そもそも個人によるワンルームマンション(不動産)売却の不動産取引は媒介業者を介して行われ、個人と業者では情報・経験共に圧倒的格差があり個人は不利な状況下にあります。
併わせて認識いただきたいことですが、1000万円を超えるようなワンルームマンション(不動産)取引を素人個人がネットで見つけて購入へ進むことは殆どないということです。
営業マンに誘導されて購入するのが殆どです。この対等でない状況下で売手個人にさまざまな不利益が生じています。お勧めの不動産会社はここ！！
ワンルームマンション(不動産)を高値で売却する方法についてはいくつものサイトがあります。例えば一括査定を勧めるサイト；
http://投資用ワンルームマンション売却.xyz/#aaa
複数の会社で査定して比較すべきであると書いてるので、非経験者にはなるほどと疑う余地がありません。しかし各不動産会社に対する実際の顧客の評価とか口コミはなく、ここに悪徳業者が潜んでいます。最初は良さそうな話をしてその後怪しげで止めようとしてもそこはプロ、強引に脅してくる業者もいます。業界ではそのようなことを互いに知っているのですが、だれも教えてくれません。
都内の投資用ワンルームマンション(不動産)を売却しようとする場合のコツは、良い不動産業者一社に辿り着くことに尽きるのですが、こんな当然のことをネット上の情報で探すことが出来ません。
不動産売却時にかかる仲介手数料は？
質問
不動産の売却において仲介手数料（3％+６万円×消費税）をこれ以上
お支払いする、約束をする事は違法なのでしょうか？
当方、大手３社に見積もりを取ったところ売却相場４０００万円との事でした。
しかし、仲介手数料半額の零細不動産屋にも問い合わせたところ3750万円との事です。
当方としては３７５０万円で売却、手数料６２万支払いより
例えば、４０００万円売却、手数料１３２万円＋担当営業に５０万円とかの方が
還元率は高いわけですし、大手の営業の方の意欲も増すと単純に思ってしまうのですが
これは違法なのでしょうか？
単純に、大手・地元零細不動産屋ともに同額だとしても、売却価格を１００万円下げるなら
営業に３０万円手渡した方がはるかに効果的と考えてしまうド素人なのですが
法規制等難しいでしょうか？
よろしくご指導ください。
回答
＞手数料１３２万円＋担当営業に５０万円
のフレーズが懐かしいですね。「担当者ボーナス」略して担ボと言いました。
大手では、マズ乗っからないハナシでしょう。法律上云々よりも、道義上（今のことばで言えばコンプライアンス上）ヨロシクない、ということです。
「販売代理で手数料6％出します」と言ったほうがヤル気になるかも知れません。ただ、個人の方でそこまでやる必要があるかは疑問です。
手数料半額で、経営することを考えると、手持ちの買い客で客付けして総額4.5％を狙うか、元付け1.5％だけを貰うのを前提に、客付けは他の不動産業者を頼るか、またはその両方でしょうか。どちらにしても自社で大々的な広告は打てません。
大手は、物件を豊富に持っていることをアピールしたいので、少し高めでも受けてくれます。毎週のように配布するチラシに掲載し、それで買い客が付けばラッキー、1～2ヶ月しても反響が無いときには価格調整をしませんか？と言ってくるワケです。
不動産売却時にかかる仲介手数料の罠
質問
自分の不動産物件の売却を仲介業者にお願いしていますが、「後からの値下げを招かないように低めの価格設定にする」という方法を提案され、希望よりもあえて低めの価格設定で出しました。
担当営業の方は、こうすれば短期で片がつき、「損して得とれ」で、結果的には良い条件で売れる、と踏んでいたようです。
ところが思ったよりも集客ができていないらしく、その後手のひらを返したように弱気になっており、内覧に来た見込み客と価格交渉を始める前から、値引きの余地の話など始める有り様です。
90万円の値引き要求もあり得る、などと今更言い出しており、最初と話が全く違うじゃないか、と思っています。
値引きを見込むならば、最初は高めの言い値を出す検討をすべきでしたが、そういう議論は、価格設定前の相談時には全くなかったからです。
本人も自分の見込み違いを認めてはいますが、集客があまりできていないことは事実です。長期化すると不利になっていくでしょうし、色々なデータを出してきて、情勢が思ったよりも悪いこと、長期化すると不利になっていくだろうことを必死に強調してきています。
そんなにまずいと思うなら、ここからの値引き分は、仲介手数料の値引きでかぶってほしい。自分はこれ以上の値引きはできない。この話が流れるよりは、あなたにとっても良いのでは？という交渉ができないかと思っています。
相手は大手の会社です。
大手の場合は、そもそも仲介手数料の割引が営業担当の裁量ではできない、という話もたまに聞いたりしますが、本当でしょうか。
また、このような交渉をもちかけた場合、向こうはどのように応戦してくる可能性があるのでしょうか。
回答
無能な営業マンにあたってしまい誠にお気の毒です。
物件は安ければ売れ易いとするのは間違えで、安ければ「隠れた瑕疵があるのではないか」と疑われる元となること。
値引き交渉に応じないのは客の不満を招くこと。
購入意思を示す以前の客に値引きをチラつかせるのは、これも物件への不信感を募らせ「訳ありで売却を急いでいる」と取られること。
この営業マンは物件を売りたくないのかとさえ思ってしまいます。
物件は少し高めの価格で設定するものです。
例えば、１０００円の商品に１２００円の値段をつけます。他より高いと見向きもしない人もおりますが、間取りや立地条件を気に入った人は「それだけの価値のある物件なのだろう」と足を運んできます。実物を見て買う意思を持った客は値引き交渉をしてくるので、そこでもすぐには応じず「この物件はとても人気があるので値引きは難しいのですが、必ずご購入いただけるのであれば売主になんとかならないかと相談します。実際、お幾らになれば購入を決断できますでしょうか？」など。
結果として１００円の値引きをしてもこちらは想定額より１００円高く売れたことになり、客は値引きを聞きいれてくれたことに満足します。
上記は例えですのでもう少しやり取りはありますが、これに似た交渉を経験なさった方は多いでしょうね。
以前私も営業職でしたから申し上げますと、こうした交渉こそが営業の最たる仕事であるとも思っています。
この営業マンは手抜きなのか無知なのか存じあげませんが、なんとも呆れる仕事ぶりです。「長期化させたのは貴方（営業マン）ですよ」となりますね。
仲介手数料の値引きはお話なさって下さい。
法的には上限が定められているだけで下限はありません。（ここ重要です）
仰るとおり大手は一律でその上限額と定めているところが多いので、営業担当は決定権を持っておりませんから上司に相談する形になるでしょうね。
先方は、物件が売れないことなどよくあること。よって当社に責任を負う義務はないとして抗ってくるでしょう。
交渉はとても難しいですよ。言うだけ言ってみようといった感にはなります。
売却の依頼を他社に変更することも視野に入れて下さい。
＞安易に値引き値引きで、売る方法や集客の方法として、値引きしか能がない営業さんの場合は、そうなる可能性があると思います。
極端な例ですが、例えば本来は5000万円で売れる筈の物件を、4000万円で叩き売ってしまった場合、売主が被る損害はおよそ1000万円ですが、仲介業者の損害は、約6%の約60万円ですよね。そして、売れた価格の約6%、つまり約240万円が、ちゃんと売上に入ってくるわけで。
(売り買い双方の仲介の場合)
リンク先には「売り買い双方の仲介」の問題点が挙げられています。
売主と仲介業者の目的が異なっていることは、実は双方にとって不利益にしかなりませんよね。
売主からも手数料をもらうのであれば通常は売主もお客様な訳で、誠実に対応せねばならないと思うのですが、それを妨げているのが両手の仲介料であるという誠に皮肉な慣習となっています。
仰る通りで業者は値引きをしても痛くも痒くもないことから無責任になっています。
＞普通の人は、不動産物件を35年ローンとかで買うわけでして、ただでさえ大会社とは金銭単位が全く違うのに、私は、これは不公平なのではないかと思っています。
私たちにとっては「９０万円”も”」は大金ですよね。しかし業者にとっては「”たかが”９０万円」と考えていることが見え見え。
こうなってしまうと誰でも「”たかが”９０万円と言うなら”たかが”９０万円ぐらいそちら（業者）で負担して下さい」となります。
努力をしても無理な場合と、手抜きをされて契約が難航している場合では、当事者の抱く感情は大きく異なるものです。
皆そうですよ。
ただリンク先にもあるように悪しき習慣である両手の手数料は仲介業者に蔓延した考え方であることから、当然の権利と誤解している業者（営業マン）が多いんです。ですので仲介料の値引き交渉はとても難しくなることが予想されます。
質問者様の言い分は正当なものだと私も考えておりまして応援はしているのですが、物件が放置されたままになると更なる損失を被るのは質問者様であることから、交渉を強くお勧めするのは質問者様の為にどうなのだろうかと思っております。
そこで一つの案として、仲介料の値引き交渉が長引きそうであれば、他の選択肢をご検討なさるのが最善かと思った次第です。
また、不動産仲介の営業マンについて補足させて下さい。
大手仲介業者は広告に金を掛けるので良い営業マンが育ち難い傾向にあるかと思っておりますが、当然のことながらそんな方ばかりではありません。
とても熱心で懇切丁寧な営業マンを私は存じあげております。
これこそプロだと感嘆したその営業マンは宅建主任者です。お忙しい中、何日もかけて様々な土地を現地案内してくださいました。
宅建主任者のことですから不動産のことをよくご存じなのは言う間でもありませんが、それにとどまらず周囲の環境までとても詳しく調査なさっておいででした。
「小学校はここから何分で」までは普通の情報ですが「その小学校が力をいれている教育方針は」まで細かく調べておられたんです。因みに私は独身だったんですけど。(笑)
事細かく何日にも渡って、納得いくまで付き合ってくださいましてね、結局、価格は売主の言い値のままに落ち着きましたが「良い買い物ができた」と私はとても満足できました。手数料も法定の上限額です。
「営業とはこうあらねばならない」と、当時営業マンだった私は襟を正しましたよ。
そういった経験から今回の件につきまして、件の営業マンを遺憾に思います。
なんの為に高い仲介料を支払っているのかを業者（不動産のプロたる者）は忘れてもらっては困ります。
不動産会社の仲介手数料0円の罠
質問
不動産仲介手数料無料の会社って･･･
現在住んでいるマンションの売却を考えているのですが、売却手数料無料をうたっている会社に問い合わせをしてみました。
売却にあたりかかる費用は事務
手数料（２０数万円）のみという事で、売り方の説明をしてもらったんですが、レインズには掲載せずに販売を行いますと言われました。
それって要するに囲い込みですよね？
確かに今現在、物件情報をレインズに掲載せずに囲い込み方式で売却をしても罰則がありませんが、決して褒められた行為ではないはず。
あまりにも堂々と「レインズには載せません！」と言い切られてビックリしました･･･
不動産関連に詳しい方々、こういう会社は関わらない方が良いと思いますか？
ご意見お願いします。
回答
不動産業者が仲介で売却する場合は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。もし、「一般媒介契約」なら、レインズに掲載する義務はありません。不動産仲介手数料無料といっているようですが、通常の仲介手数料は物件価格×3%＋6万円（税別）ですが、これは、上限であって、低くするのは問題ありません。この業者は、「一般媒介契約」で、事務手数料という名の仲介手数料を取っているのではないでしょうか。恐らくですが、安く売却しなければならなくなるような気がしますので、仲介手数料を低くするより、高く売ってくれる業者を探したほうが懸命ではないでしょうか。
不動産会社の仲介手数料の値引きは可能？
質問
2011/3/2812:31:52
中古一戸建ての不動産仲介手数料は、どこまで値引きできるものなのでしょうか？
仲介業者のポストへのチラシで斡旋してもらった1週間後に
売主発行の折込チラシが配布されました。
最初から売主発行のチラシで連絡しておけば
不動産仲介手数料は不要だったと思いますが、
仲介業者のチラシがあったからこそ早期に情報をつかめた利点もあります。上限額が記載されていたので、値引きを申し込んだら、1日後に半額になりました。
上司に掛け合ったとは言っていましたが、売主からももらえるためか、
あっけなく値引きされたので、そもそも必要なものだったのか疑問です。
一般的には、どんな感じなのでしょうか？
回答
仲介手数料は法律により、購入価格の3％＋6万円と上限が決まっています。（売り主、買り主を1社で結びつけた場合は、双方から３％ずつで合計６％の仲介手数料が得られる、これを両手取引といいます）
不動産業者の数はコンビニよりはるかに多く、人口減・家余りの時代を迎え、手数料ゼロを打ち出す業者も珍しくありません。
今の時代、額面通り手数料を支払って買うのは考え物です。（消費者の立場から、ね）
売主発行の折込チラシが配布されるくらいなら、先方は早く売却したいのでしょうね。
私だったら売主と直接交渉しますよ。あるいは売主と相談して、手数料ゼロを謳う業者を間に入れてもらうかわりに、早期に購入意思を示します。
もし、売主買主双方で話が調整でき、お互い納得して問題ないなら、物件の登記・所有権移転などの法的手続きは司法書士の仕事ですし、ローン審査があるなら自分で金融機関に申請しに行けば済む話です。不動産業者の出番はありません。
業者は売主と買主を結びつける仲介を行い、売買が成立したら報酬として手数料をもらうのが生業であって、売主と買主がはじめから結びついている案件であれば、とくに業者は必要ないのです。少なくとも余計な「口利きだけの手数料もどき」は発生しないのです。売主と良好な関係が築けて、後のトラブルに自分で対応できるなら業者は必要ありません。もっとも不動産は業者が入ってもトラブルが絶えませんが・・・”プロ”が仲介しているはずなのに不思議。。。
売主、買主（貴方）、業者、この3者をテーブルに揃えて交渉に臨みましょう。それを渋る業者なら、別の業者に。業者は腐るほどあります。
交渉がんばってくださいねっ
質問
不動産屋さんの仲介手数料は値引きしてもらえますか？
家を建てるために土地を探しています。
気に入った物件を見つけ、値引き交渉したのですが、
一円も値引きしないとの事。
なのでせめて仲介手数料(３％＋６万円＋消費税)を
値引きしてもらえないかな？と考えているのですが…。
周りは、不動産を言い値だ買うのはあり得ないと言うのですが
みんな値引きしてもらっているのでしょうか？
回答
私の知人に不動産屋が居ます。
色々な取引の話をしてくれますが満足に手数料を頂いたことが無いです。
先日、1億の土地取引をした時は売り手は依然取引があった方で
仲介手数料は0だと言ってました。
又彼の同級生が住んでいる土地を売却してマンションを購入したときも
マンションの仲介手数料は頂かなかったと言ってます。
私も自宅をミツイのリハウスにお願いしたとき100万の仲介手数料に対して
45万の値引きをして頂きました。
3％＋6万はあくまでも上限ですから0でも良いのです。
これはあなたの交渉次第ですよ
値引きなしなんて解答している方は土地の仲介をやった事が無い人です。
質問
土地を売ろうと不動産屋に相談した。
手数料は売却額の３％＋６万円と言う。
「高いよそれ」と言ったら「法律で決まってます」とか言う！
そんな法律、あるかよ？
手数料を値引したら法律違反かよ。
回答
最高限度額が決まっているのです。
高いと思うなら、負けますとか、
半額でよいとかいう業者を探せば
よいと思います。結構あると
思います。
信用も実績もない不動産会社とか、
少ない報酬に見合った仕事しかしない
不動産会社とか。
選択は、あなたの自由です。
依頼する場合は、媒介契約書を作成
し、成約した場合の報酬額を取り決めて
おきましょう。
不動産を実際に売った体験談(2018年1月・東京)
失敗パターン①
ワンルームマンション(不動産)のオーナーであると、売却を勧める業者からの頻繁に迷惑電話、郵便を受けておられる方が少なくないと思います。
この場合の殺し文言は「今特定の購入者がいるのでこの価格で買う」と持ち掛けられるケースです。
普通一般人は真っ赤な嘘を言う人に会ったことがないのでどうしても話に引き込まれやすいのです。
その先は「価格が下がった」と云うパターンです（有名なO社、他多数）。
失敗パターン②
信頼の置けそうな大手数社にワンルームマンション(不動産)の売却を依頼して見ると、不動産売却サイトに載せてくれ、毎週営業報告なる郵便またはメールをいただけますがそれだけです。
個人の購入者がサイトを見て買うことは極まれです。
従って徐々に価格を下げることに納得しざるを得ません。
それが相場と納得するケースです。
これは騙しではないのですが、無理と言われた価格に対して100～200万高く売れたものとしては忸怩(じくじ)たるものがあります（N社、S社、M社等々）。
失敗パターン③
一括査定サイトで査定を通じて多数の大手・中小の媒介会社と相談する場合です。
- サイト管理会社の審査があり安心のように表示しているところもありますが、当てにはなりません（注記１）。
- 契約書署名直前まで進めたのですが、不利な条件が多数刷り込まれおりそれを指摘すると態度豹変（J社、注記２）。
契約書に署名しない自信があれば、商談を少し進めてみるとこの体験記をなるほどと実感してもらえます。
ネット上に「体験記(体験談)」が数件書かれているのですが、一般論の解説です。
本当に必要なことは普通にまともな業者名一社だけです。
その情報を販売します。
販売する情報とは一社の会社名だけです。
その価値があるのかをご納得いただくためには別の会社とも商談を進めて比較するのが一番だと考えます。
何社も当たったが怪しげなところばかりの方にはこの情報が決定的にお役に立つでしょう。
不動産売却時の税金の計算方法
質問
不動産売却にかかる税金の計算式のあてはめの仕方について質問します。
計算の元となる、譲渡所得の計算式は
譲渡所得＝（売却金額）ー（取得費＋売却時の経費）
だそうですが、不動産所有時に付加価値を加えるためにかかった費用はこの式のどこにあてはめればいいのでしょうか？
回答
yskt4611さん 2017/3/2518:18:26
取得費のところです。
ただし概算取得費（売却額×5％）を使っている場合は加算できません。
造成費や改装費等の付加価値のほか、取得時の仲介手数料や登記費用、不動産取得税なども加算できます。
ただし、事業所得や不動産所得の計算上、必要経費に算入したものも加算できません。
まとめ
買手を集める専門の不動産業者がいます。
セミナーを常時に開いて不動産投資を勧めています（B社、M社）。
一方、売手集め専門の不動産業者がいて買手専門業者に繋いでくれます。
このこともネット上でまったく記載されてません。
購入された沢山の方が「よかった」と評価いただければ、それが広がれば売却主のお役に立てます。
このワンルームマンション(不動産)売却市場に、詐欺まがいの会社がこれほどまでに蔓延している現状を改善できればと考えています。
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