一括査定サイトで査定を通じて多数の大手・中小の媒介会社と相談する場合です。
サイト管理会社の審査があり安心のように表示しているところもありますが、当てにはなりません。
契約書署名直前まで進めたのですが、不利な条件が多数刷り込まれおりそれを指摘すると態度豹変。
契約書に署名しない自信があれば、取引交渉を少し進めてみるとこの体験記をなるほどと実感してもらえます。ネット上に「体験記」が数件書かれているのですが、一般論の解説です。本当に必要なことは普通にまともな業者名一社だけです。
その情報を販売します。販売する情報とは一社の会社名だけです。その価値があるのかをご納得いただくためには別の会社とも商談を進めて比較するのが一番だと考えます。何社も当たったが怪しげなところばかりの方にはこの情報が決定的にお役に立つでしょう。
一括査定と見比べてください！本物の売却体験談はこちら！
買手を集める専門業者がいます。
セミナーを常時に開いて不動産投資を勧めています（B社、M社）。
一方、売手集め専門の業者がいて買手専門業者に繋いでくれます。
このこともネット上で記載されてません。
購入された沢山の方が「よかった」と評価いただければ、それが広がれば売却主のお役に立てます。このワンルームマンション売却市場に詐欺まがいの会社がこれほどまでに蔓延している現状を改善できればと考えています。
不動産・ワンルームマンション売却時にかかる仲介手数料/諸費用に関する体験談1
仲介手数料
質問
アドバイスお願い頂けたらとご相談します。
不動産の売却において仲介手数料（3％+６万円×消費税）をこれ以上
お支払いする、約束をする事は違法なのでしょうか？
当方、大手３社に見積もりを取ったところ売却相場４０００万円との事でした。
しかし、仲介手数料半額の零細不動産屋にも問い合わせたところ3750万円との事です。
当方としては３７５０万円で売却、手数料６２万支払いより
例えば、４０００万円売却、手数料１３２万円＋担当営業に５０万円とかの方が
還元率は高いわけですし、大手の営業の方の意欲も増すと単純に思ってしまうのですが
これは違法なのでしょうか？
単純に、大手・地元零細不動産屋ともに同額だとしても、売却価格を１００万円下げるなら
営業に３０万円手渡した方がはるかに効果的と考えてしまうド素人なのですが
法規制等難しいでしょうか？
よろしくご指導ください。
回答1
＞手数料１３２万円＋担当営業に５０万円
のフレーズが懐かしいですね。「担当者ボーナス」略して担ボと言いました。
大手では、マズ乗っからないハナシでしょう。法律上云々よりも、道義上（今のことばで言えばコンプライアンス上）ヨロシクない、ということです。
「販売代理で手数料6％出します」と言ったほうがヤル気になるかも知れません。ただ、個人の方でそこまでやる必要があるかは疑問です。
手数料半額で、経営することを考えると、手持ちの買い客で客付けして総額4.5％を狙うか、元付け1.5％だけを貰うのを前提に、客付けは他の不動産業者を頼るか、またはその両方でしょうか。どちらにしても自社で大々的な広告は打てません。
大手は、物件を豊富に持っていることをアピールしたいので、少し高めでも受けてくれます。毎週のように配布するチラシに掲載し、それで買い客が付けばラッキー、1～2ヶ月しても反響が無いときには価格調整をしませんか？と言ってくるワケです。
回答2
たしかにコンプライアンスの上では問題ありますが、担当者次第では話に乗ってくると思います。５０万も提示する必要はないでしょう。２０万でも十分だと思います。
しかし、そうしたからと言ってその値段で確実に売れるかどうかは微妙です。今は買い手市場ですし、いくら営業マンが頑張っても、無理なら無理です。４０００万で確実にすぐに売れるなら「手数料値引きしますからうちで」くらいの事を言われるでしょう。
2物件売却した場合の仲介手数料
質問
現在一戸建てを売却活動中です。
不動産会社に頼んでいるので、売れたときに仲介料がかかります。
売却と同時に、同じ不動産屋での仲介で家を購入する場合は仲介料は二回分になりますか？
一回分で済んだ方いらっしゃいませんか？
回答1
売っても買っても仲介手数料はかかります。仲介の不動産会社はそれだけが収入なのですから。
売りも買いも同じ仲介業者ということで、多少の値引きなどはあるかもしれませんが、仲介手数料の値引き交渉はあまりおすすめできません。
売却の際の仲介手数料の値引きを要求すると、同じような売物件が他にもあれば、手数料の値引きのない物件を優先するのが当然です。
購入の際の仲介手数料の値引きを要求すると、誰でも買うような良い物件があったとしたら、手数料を満額払ってくれるお客さんに優先的に紹介するのが当然です。
逆に、すぐにでも売れそうな物件を売る場合、なかなか売れてない物件を買う場合なら、手数料の値引きにも応じてもらいやすいです。
回答2
１回幾らではなく、売買金額に対して仲介手数料が掛かります（売買金額の３％＋６万円）。なので、そもそも１回分とか２回分というのが成り立ちません。ただ、この金額は上限金額なので交渉次第では安くなる可能性はあります。
譲渡した場合の仲介手数料
質問
不動産業に携わっておりますが、売却価格0円（無償譲渡）の場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか？
初めての経験ですので、ご教授のほどよろしくお願いします。
回答1
>コンサル費を徴収するとした場合は、重説も媒介契約も不要ということでよろしいでしょうか？
御社の倫理規定は知るよしもありませんが、媒介契約を交わせば重説が義務となり、業法にて制限されますので、仮に名目をコンサル費とした所で、請求額は0円になってしまいます。
贈与であれば業法の制約がなく、コンサル費が請求できる訳ですから、あくまでも社内倫理規定に置いて、媒介契約にも重説にも記名押印しないというのが私の会社でのルールです。
とはいえ、コンサル費であっても、その物件の本来の価格から算出する媒介報酬額を越える事は危険ですので、ご注意ください。
私の会社では、コンサル費用と媒介報酬の両請求の場合は、コンサル費60000円＋媒介報酬(売買価格×3％)に消費税を加算した価格とする事で上限を越えないようにしています。
媒介しない不動産の権利調査等の調査費の請求は認められますし、契約立会も可能かと思いますが、契約書の代行や登記書類の代行は士業である必要がありますので、実は不動産業者では請求できませんね。難しい所ですので、コンサル費という曖昧な請求項目が生まれていると思います。
回答2
業者です。
業法でいう、宅地建物取引業は 宅地、建物の売買・交換、貸借の代理・媒介の事ですね。無償譲渡はいわゆる贈与ですので、媒介報酬の請求権はありませんよ。請求する権原が存在しませんので。
贈与は取引主任による重説が必要無いため、行政書士、司法書士、土地家屋調査士等の報酬のみで取引を行えばいい訳ですが、宅建業者の士業からのリベート受取りは倫理上できませんので、一言で言ってしまえば、報酬はいただけません。
ただ、現実にはコンサル費、権利調査費、閲覧立会費、契約立会費、技術料、特別経費と、名目は幾らでもあるようですね…。(媒介により重説に記名押印した場合はコンサル費は徴収できませんが)
回答3
宅建業法上売買金額が200万円以下の場合は売買代金の5%が上限ですから、仲介手数料額としては単純に考えれば0円になります。
ですのでほとんどの仲介業者は売主から依頼を受けた時に売買金額0円なら仲介の依頼を断るのではないでしょうか。
おそらく無償譲渡ということなら売主から依頼が有った時に既に買主が決まっていたのでしょうから仲介(売主・買主を引き合わせること)はしていないので、仲介手数料ではなく売買契約書作成費用とか、重要事項説明書だと仲介したことになるので物件説明書作成費用とか、契約立ち会い費用などの名目で手数料を貰えば良いのではないでしょうか。
なおこのようにして手数料を貰う場合は、宅建業法違反(報酬額上限違反)にはならない事を免許権者(国土交通大臣又は知事)に確認した方が良いと思います。
仲介手数料の計算
質問
業者からマンション中古物件を購入した際の仲介手数料について教えて下さい。
物件価格は3000万円です。
私が計算したところ、3000万円の税抜き価格27,777,778円×3.24%＋64,800円＝964,800円になります。
この数字で間違いないでしょうか？（一番高い手数料を当てはめて計算しております。）
どなたかお詳しい方どうぞ宜しくお願い致します。
回答1
間違いないです。
とくにアドバイスもないですが
3,000万円の不動産は、税込み価格でしょうから
それで間違いありません。
2017年3月31日までは、税込価格を表示しなくても
良いとする特例がありますが
不動産価格は、これまで通り総額表示なので
税抜価格で良いと思います。
上限は、その金額ですね。
税金
質問
６年前に買った住宅を本日訳あって売却しました。
購入金額は２４５０万円。
その内住宅金融公庫から１７２０万円、県持家住宅融資から４００万円借りました。
売却金額は１７５０万円。
住宅金融公庫の残金は１６１０万円。
県持家残金は３６０万。（銀行の指導により先に全額返済するようにとのことで、去年の１０月に苦労の末、親から借り全額返済）
本日司法書士の方から一時取得金なので、来年確定申告に行くようにと言われたのですが、実際に取得といわれても、不動産会社に売却手数料５０万円支払い、残ったお金は全額親に返すので、一円も残りません。
それでも税金は支払わなくてはいけないのでしょうか？
もし支払うとすると、どのくらいの金額ですか？
教えて下さい。
回答1
この場合は譲渡所得となり、売却価格から取得価格価格を引いた差額が譲渡所得となります。
売却価格と取得価格価格にはそれぞれ、取得や売却にかかった費用も含まれます。
居住用の住宅を売って利益が出た場合は、3000万円の特別控除が有ります。
居住用の住宅を売却して売却損が出た場合は、その損失を他の所得から控除できます。
更に、他の所得から控除しても損失が残る場合は、条件を満たせば翌年以降3年間にわたり繰り越して、他の所得から控除できます。
この条件は、まず変わりの住居を購入したことなどが条件です。
詳細は、参考urlをご覧ください。
この、他の所得から控除したり、翌年以降に繰り越すには、確定申告が必要です。
司法書士はこのことを言っているわけです。
回答2
赤字分の損益通算ですが、住宅の売却によって赤字が出た場合には、青色申告をしていなくても３年間に渡って、マイナス額を繰り越して黒字分から差し引く「マイナス貯金」が出来る要件がありますが、今年の２月に売買をしたのであれば該当にはなりません。
したがって、来年の確定申告の際に、このマイナス分の損失額を他の黒字の所得額（給与所得や事業所得など）から、差し引いた額を所得額として申告する事になります。ご質問にあるローンは、所得には関係が有りません。
不動産・ワンルームマンション売却時にかかる仲介手数料/諸費用に関する体験談2
仲介業者と手数料
質問
不動産の売却は1社にした方がいいか複数に依頼するかどちらがいいか手数料と合わせ教えて下さい。
ちなみに近くに住友不動産、福屋工務店、センチュリー21などがあるのですがどれが評判いいですか？
回答1
コンサルをしている元宅建業者です。
あくまで経験上の持論ですが、売却依頼をする際の媒介契約の種類は
「専属専任媒介」で一社に任せることをお勧めします。
媒介契約は◆一般媒介◆専任媒介◆専属専任媒介と三種類あり、その中の「専属専任媒介」です。
なぜ「専属･････」を推すかと言えば、物件の売却状況を一社が完全に把握し、また交通整理やコントロールが明確に行えるからです。
いわば買主を紹介する「客付業者」が、その物件を安心して客に紹介できるからです。
ちなみに「一般媒介」は、まだパソコンもネットもなかった時代の産物であり、不動産業者各々に何社も依頼しなければ物件情報が一般の方に広く行きわたらないと言った形態で、現ネット社会においてはタナボタ営業とさえ言われています。
一般媒介の物件を客に紹介した際に、客の内見後の「買います」という
意志固めをしても手に入らないというリスクがあり、客付業者としては
信頼を失う可能性があるのです。
すると買主は業者に「手にも入れられない業者」という、ありがたくないレッテルさえ貼られてしまう可能性があるからです。
●また、仲介手数料は
―――取引価格×３％＋６万円＋消費税――と法規定されています。
以上、参考になれば幸です。
税金
質問
不動産売却について、課税されるかお聞きしたいです。
①12年前に築25年ほどの中古物件を1200万円で共有名義(1/2ずつ)購入し、リフォームに500万円かけました。
ただしリフォームの領収証は紛失しています。
②数年後に離婚。財産分与により夫に妻の持ち分を移転。登記しています。夫が住み続けローンを支払い。
③ローン支払いが終わって現在の妻と別に家を建て、翌年前の家を1200万円で売却。
この場合、売却で得たお金を確定申告すると、税金がかかるのでしょうか？
ローン減税も受けているので、心配でご相談させていただきました。
よろしくお願いします。
回答
500万のリフォーム代の領収書がないと取得費に算入することが困難になります。
そうなると本体の1200万のみが取得費となり、建物の償却費を考慮すると譲渡益が発生いたしますので２０％の所得税＋住民税がかかります。
譲渡経費（仲介手数料、登記費用等）の領収書等は残ってますか？
それがあれば多少は譲渡益を減らすことができます。
なお、マイホームの売却の非課税特例もありますが、ローン控除とは併用できません。
確定申告
質問
不動産を売却した際に支払った仲介手数料は確定申告で経費として認められますか？
回答
もちろん認められます。
経費としては、
〇仲介手数料
〇契約書の印紙代
〇その他
となります。
損益通算
質問
不動産売却についての質問です！
2つ不動産を持っていて、
一つが利益が出てて、一つが損してる
場合、二つ同時に売ったら損益通算が
出来るなど、何か得なことがあるのでしょうか。
回答
同じ年に二つの物件を売却すれば、二つの損益を通算できますので
譲渡所得がマイナスになったり、減らすこともできます。
譲渡所得税は分離課税です。
式は、売却価格ー(経費+取得価額ー建物の減価償却)=譲渡所得
(経費としては)
○売却時の仲介手数料
○契約書の印紙代
○その他
売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年未満であれば、
短期譲渡所得税で39.63%、5年を超えていれば長期譲渡
所得税で20.315%の税金が掛かります。(プラスの場合)
まとめ
類似物件のレインズの約定記録を元に提出される査定とか相場には絶対的な意味はありません。プロは登録せずに大量売買しており全てを網羅していないからです。
直ぐに売るために安い価格を勧める業者もいれば、高値を提示して売主を引き付ける業者もいます。買付が入ったときに初めて、提示されていた査定・相場が大して意味がなかったと分かります。
態度豹変の業者で書類手続き上の明らかな違法があったので都庁の「都市整備局相談窓口」に連絡してみたのですが全くやる気なしで諦めました。
都内不動産会社は都知事の許可を5年ごとに更新しているのですが、先の有名なO社も更新を受けているのが不思議に思っていたのですが、この窓口担当者と話してこれでは何でも許可されると妙な納得をしました。
またこの業界の人は評判の悪い会社のことはよく知ってますが口にすることは少ないのです。