不動産(ワンルームマンション)を高値で売却する方法についてはいくつものサイトがあります。
【体験記(体験談)】と銘打ったサイトも沢山あり十件ほど読みましたが、基本的にほとんどが不動産業者が営業用に書いたもので、本当の売主が書いたものではないです。
内容のほとんどは「一括査定サイト」を使って賢く取引しましょうというものです。
しかしここにも詐欺とも云える強引な営業が潜んでいます。
その場合にも「一括査定サイト」には苦情伝える電話番号さえありません。素人である私は、結果的に1年ほどを費やして十数社の業者と接触して売却する過程でそれを知ったんです。
こんなことを書いた記事は皆無です。
業者のサイト内に「お客様の声」として紹介されてるものはありますが、当然ながら騙された実例など書かれていません。
勿論全ての不動産業者に問題がある訳ではないでしょうが、問題がある不動作業者を事前に見分ける明確な方法がありません。
各不動産会社に対して一人の顧客推薦者もいないのです。
契約した顧客の評価を直接聞く方法がないのです。
本稿では実体験として良かった不動産業者を紹介します。
都内の不動産(ワンルームマンション)を売却しようとする場合のコツはただ一つ、
良い不動産業者一社に辿り着くことに尽きる
のです。
こんな当然のこと対して直接助けになる情報がネットに並んでいません。
詐欺まがい、不利益、泣き寝入り等のスキが散在します。そもそも個人による不動産(ワンルームマンション)売却の不動産取引は媒介業者を介して行われ、個人と業者では情報・経験共に圧倒的格差があり個人は不利な状況下にあります。
併わせて認識いただきたいことですが、1000万円を超えるような不動産(ワンルームマンション))取引を素人個人がネットで見つけて購入へ進むことは殆どないということです。
営業マンに誘導されて購入するのが殆どです。この対等でない状況下で売手個人にさまざまな不利益が生じています。
不動産(ワンルームマンション)を高値で売却する方法についてはいくつものサイトがあります。例えば一括査定を勧めるサイト；
http://投資用ワンルームマンション売却.xyz/#aaa
複数の会社で査定して比較すべきであると書いてるので、非経験者にはなるほどと疑う余地がありません。しかし各不動産会社に対する実際の顧客の評価とか口コミはなく、ここに悪徳業者が潜んでいます。最初は良さそうな話をしてその後怪しげで止めようとしてもそこはプロ、強引に脅してくる業者もいます。業界ではそのようなことを互いに知っているのですが、だれも教えてくれません。
都内の不動産(ワンルームマンション)を売却しようとする場合のコツは、良い不動産業者一社に辿り着くことに尽きるのですが、こんな当然のことをネット上の情報で探すことが出来ません。
不動産売却時の媒介契約とは？
質問
不動産 媒介契約についてです。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の差は何ですか？
回答
レインズという不動産業者が見る
不動産の流通システムがあるのですが
・一般の場合
登録の義務がありません。
他の不動産業者が参照できないので売却の幅が狭くなります。
でも複数業者に依頼できます。
(義務がないだけで一般でも載せてるとこは多いです)
・専任、専属専任の場合
一つの業者にしか依頼できませんが
レインズ登録の義務があります。
専任は休業日除く7日以内、専属専任は休業日除く5日以内です。
また
専任は2週間に1回以上、販売活動等の報告の義務があります。
専属専任は1週間に1回以上です。
・自ら買主を探せるか
専任はできますが、
専属専任はできません(お客は業者が探す)
拘束力が厳しい方が不動産業者は必死になって売ってくれる
という認識で良いかと。
質問
媒介契約についてに質問です。現在、数社と一般媒介契約を締結しているのですが、この度、窓口を1社にまとめたくて1社と専任媒介を締結しようと考えております。
そこで質問なのですが、このような状況で1社を窓口にするのは可能でしょうか？
可能として、他の業者の媒介契約を解除した場合、専任の業者との間でもめたりしないでしょうか？
というのも、専任を締結しようとしている業者さんはすごく良くしてくださる方なので、もめごとは起こしたくありません。
そもそも、これは不動産業者でいう抜き行為とかいうものになるでしょうか？
この先、専任を締結したことによっての専任業者さんの今後が心配です。
これによって、物件を回してもらえない等、影響が出るのでしょうか？
よろしくお願い致します。
回答1
現在の媒介契約の期限が切れたら、どこで専任媒介契約をしようが自由です。
１社に絞る事で他の業者とトラブルにならないか？という件ですが、まあおそらく大丈夫でしょう。あなたの物件が誰でも買うような良い物件、条件であれば、他の業者も専任媒介契約をしたいと取り合いになるかもしれませんが、一般媒介で数社と契約してしばらく売れてないという事は、失礼ながらそれほど魅力的な物件でもないんでしょう。
業者同士の付き合いは、あなたと業者との付き合いよりもっと深いものがあるはずです。あなたの物件のせいで影響が出るような事はほとんどないはずです。
回答2
媒介契約には
１．一般媒介契約
２．専属媒介契約
３．専任専属媒介契約
の3種類があります。
自分でも取引の相手を見つけることができる・できない。などの特徴がそれぞれにあります。
いずれの契約も有効期間3カ月以内で、更新可能ですが、自動継続にはならないと思います。
更新をせず、お気に入りのところ（専任を締結しようとしている業者さん）にまとめることは
できると思います。
ざっくばらんにお気に入りのところ（専任を締結しようとしている業者さん）に相談なさってみては
いかがでしょうか。
質問
現在、所有不動産（中古戸建不動産）を売却中です。
不動産会社１社と専任媒介契約をしており、内覧も頻繁に来ている状況です。しかし、ある不動産サイトを検索すると、この専任媒介契約をしている会社以外に、当該不動産の物件情報を掲載している不動産会社があります。
そのページには「取引形態：媒介（一般）」となっております。
そこで、質問なのですが、
１、当方と一般媒介契約をしていない不動産会社が、所有物件を取り扱うことは可能なのでしょうか？
２、当方に不利益はないのでしょうか？
３、逆に、専任媒介契約中に複数不動産業者と一般媒介契約をすることはできるのでしょうか？
以上、ご指導いただきたく思います。
回答
元業者営業です
＞１、当方と一般媒介契約をしていない不動産会社が、所有物件を取り扱うことは可能なのでしょうか？
結論から言うと「可能」です。ただし、今回のケースではご質問者の窓口はあくまで専任媒介の業者ですから、他社で広告等の活動をしていても実際の契約はご質問者の専任業者を通しての契約になります。
＞２、当方に不利益はないのでしょうか？
金銭的な不利益はないでしょう。金銭的な不利益を被るとすればご質問者の専任業者です（買主側から仲介手数料を受け取れない）。ただ、露出が増えすぎて「売れ残り感」が強くなる可能性はあります。
＞３、逆に、専任媒介契約中に複数不動産業者と一般媒介契約をすることはできるのでしょうか？
できません。「契約」はそんなに軽いものではありません。詳しくは約款をお読みください。
今回のケースですが、次の事が予想されます。
１、客付け業者が市場にでているご質問者の物件情報を許可なく利用し、広告活動をしている。
２、ご質問者の専任業者に許可を得て広告活動をしている。
いずれのケースも目的は「集客」です。問題は他社での広告活動をご質問者が了承しているかどうかです。（文面からするとご存じないようですが）
一度、専任業者へ確認してみて下さい。
なお、現状で「取引形態：媒介（一般）」の表示になっていることが、単なる「打ち込み間違い」かわざとかは判断できません。
不動産売却時の専属専任/専任/一般媒介契約の違い
専属専任/専任の違い
質問
不動産売却時不動産販売会社と媒介契約を締結するとき専属専任媒介契約と専任媒介契約がありますが一般的な内容は各社不動産販売の資料で掲載していますが実際に取引に関してメリットデメリット等の事例があれば教えてください
回答
専属と専任の違いは、専任の場合は自己発見取引ができるということ。自分で見つけてきたお客さん（たとえば親戚や知人）に売却するときに、不動産会社を通さずに(仲介手数料が発生せずに)売却できます。
でも、自分で結局取引するのは難しいので、大きな違いでないようにも思います。
また、売却をするにあたって専属は週に一回、不動産業者から売主さんに販売状況の報告を行わないといけません。専任は二週に一回となってます。
大手の会社は報告義務が少ないほうがいいので、専任にする傾向が多いです。（これは、大手は報告を一切しないということではなく、社内監査上書面で毎週出す書式があるのですが、作成して、郵送して、保管して…めんどくさいのです。）
なので、その二つに関して明確なメリットデメリットはないといえるでしょう。
専売とは？
質問
不動産の売却にあたって、一般的には不動産仲介業者を通すかと思います。
候補の不動産業者の説明で、「一般」、専任系の「専任」と「専属専任」の
３種があるそうですが、
そのうち、専属専任で依頼しようかと思っております。
不動産業者からは、専任系を勧められています。
というのは、不動産仲介業界のシステムが
１業者に依頼すれば、全国の不動産業者さんに情報が
伝えられ、広告されるので、「一般」のメリットはあまり感じない、との
ことだそうです。
反面、専属専任の専任に対するデメリット面などありましたら
お伺いしたいと思います。
デメリット面については不動産やさんにメールで質問しており、
返信はあったのですが、他の用件についてで、これについては
触れていませんでした。
他よりの情報ですが、物件情報が囲い込まれることもあるらしい、と聞いて
そのあたり心配しています。
広報システムが発達していても、それは可能なのでしょうか。
また、契約後、売価が他業者でも売り主希望売価できちんと広告されているか
どうか、きちんと伝えられているかどうか調べる方法などあるでしょうか。
また、万一３ヶ月の契約期間中に満足のいく売価で買主が見つからなかった時、
その後、ほかの仲介業者に依頼してうまく売却できるものでしょうか。
不動産売却は初めてですので、シロウトだから知らなかったため、と
不利な状況に落ちないよう、契約前に確認しておきたいと思った次第です。
「一般」については、遠方のため複数不動産業者と交渉できるほど目が
行き届かないことと、口コミの知り合いに買主候補が出る可能性は
ほとんどないと思われるため、考えていませんが、いかがでしょうか。
回答
専任も、専属専任も大した違いはないとおもいますが、
たとえば、貴方が値段を下げることを了承したとします。不動産屋は、その情報を速やかにほかの不動産に周知することなく、自分のところに来た客のみに知らせることがあります。このような場合、貴方にとっては、多くの人に自分の物件の情報を知ってもらえるチャンスが失われることになります。
不動産屋は、なかなか売れないと、その値下げ情報を他の不動産屋に知らせる前に、さらに売値を下げることを進めてきます。
このような場合、不必要な値下げをすることになり、不測の損害を被ることになります。
同じ物件でも、よく調べてみると、不動産屋によって売値が違うことがあります。つまり、情報が周知されていないんです。
専属専任だと、極端に安い値段で売るはめになることがあると思います。
結局、不動産屋は、自分のところで買主を見つけたいため（両方から仲介手数料をもらいたいため）情報をほかの不動産屋に流したりしないことがあります。
専任契約にするときは、細心の注意を払って、本当に不動産屋が信頼できるのかどうか、慎重に考えてから依頼するべきです。
不動産売却時の専属専任契約が危険な理由
質問
現在中古戸建物件を売るべく、某不動産業者（A社）と専属選任媒介契約をしています。
契約後間もなくA社名で不動産物件検索サイト（一般の方が見るサイト）に掲載がありました。
それから2週間ほど後に、別の不動産業者（B社）名でまた掲載されてたんですよ。
A社の会社概要を見てもB社との資本的な繋がりはないようです。
レインズで共有されている物件は、どの業者が不動産物件検索サイトに掲載してもいいということなのでしょうか？
ちなみにB社は他社に比べて物件掲載量や更新頻度などがかなり多い印象です。
他社の専属選任媒介契約・選任媒介契約物件であろうと、B社は積極的に自社が入口になって手数料収入（？）を取りにいく、というスタンスなのでしょうか？
B社に不満があるなどではなく、単純に関心がありますので詳しい方よろしくお願いします。
回答
売り物件の媒介を取った業者が、自社で客付けした場合、売主と買主の両方から仲介手数料が貰えます。売主買主の『両』方から『手』数料を貰えることから『両手』と呼ぶことがあります。
業者とすれば、収益の面や取引の安全性を考えると両手を狙いたいところですが、それにより売却期間が長引き、結果的に売主の利益が損なわれることが予想されるため、売りや貸しの媒介を取った業者はその情報を他の業者に知らしめて多くの業者がその情報を共有するようにして適正で公正な取引を目指そうという事からレインズがスタートしました。
ですから、Ａ社の対応はレインズの趣旨に適ったものと言えると思います。Ｂ社も、自社の売り媒介物件を積極的に売り込みたいのでしょうが、それでは情報量が少なくなることから他社の物件でも積極的に扱うのでしょう。これって、楽なように見えて短いスパンで情報の更新や掲載物件の動向（先約が入っていないか、契約予定になっていないか）を調べなければならず、メンテナンスが結構大変です。
補足にあった他社物件を検索サイトに掲載する点については、元付に言っておけば全く問題無いでしょうね。
自社しか広告は出さない。他社は客付けはしても良いが広告はするな、というと前述した趣旨から少し外れてしまうでしょうね。
不動産売却時の媒介契約の期間
専属専任媒体契約期間中の他社への見積依頼について
質問
自宅を売却して田舎に帰ろうと思い、不動産会社Ａ社に専属専任契約で自宅の売却を依頼しましたが、半年経過しましたが売れずに困っています。買取保証付きの契約に変更したいと思いますが、Ａ社との契約期間中にＡ社に買取保証を希望している旨を話し、Ａ社も含め、数社に一括買取査定で見積をとることは問題ありませんか?それとも契約上、問題が生じますか?
宜しくお願いいたします。
回答
専属専任媒介契約でしょ、契約期間中は他の不動産会社に売却仲介は頼めません。
ただし・・・
＞数社に一括買取査定で見積をとること
見積でしょ。全く問題ないでしょ。
見積を取ったからと言って、別にそこと契約すると決まったわけではない。
問題ありませんよ。
不動産会社を実際に使った体験談(2018年1月・東京)
失敗パターン①
ワンルームマンション(不動産)のオーナーであると、売却を勧める業者からの頻繁に迷惑電話、郵便を受けておられる方が少なくないと思います。
この場合の殺し文言は「今特定の購入者がいるのでこの価格で買う」と持ち掛けられるケースです。
普通一般人は真っ赤な嘘を言う人に会ったことがないのでどうしても話に引き込まれやすいのです。
その先は「価格が下がった」と云うパターンです（有名なO社、他多数）。
失敗パターン②
信頼の置けそうな大手数社にワンルームマンション(不動産)の売却を依頼して見ると、不動産売却サイトに載せてくれ、毎週営業報告なる郵便またはメールをいただけますがそれだけです。
個人の購入者がサイトを見て買うことは極まれです。
従って徐々に価格を下げることに納得しざるを得ません。
それが相場と納得するケースです。
これは騙しではないのですが、無理と言われた価格に対して100～200万高く売れたものとしては忸怩(じくじ)たるものがあります（N社、S社、M社等々）。
失敗パターン③
一括査定サイトで査定を通じて多数の大手・中小の媒介会社と相談する場合です。
- サイト管理会社の審査があり安心のように表示しているところもありますが、当てにはなりません（注記１）。
- 契約書署名直前まで進めたのですが、不利な条件が多数刷り込まれおりそれを指摘すると態度豹変（J社、注記２）。
契約書に署名しない自信があれば、商談を少し進めてみるとこの体験記をなるほどと実感してもらえます。
ネット上に「体験記(体験談)」が数件書かれているのですが、一般論の解説です。
本当に必要なことは普通にまともな業者名一社だけです。
その情報を販売します。
販売する情報とは一社の会社名だけです。
その価値があるのかをご納得いただくためには別の会社とも商談を進めて比較するのが一番だと考えます。
何社も当たったが怪しげなところばかりの方にはこの情報が決定的にお役に立つでしょう。
不動産売却でオススメの媒介契約とは？
質問
不動産の売却は1社にした方がいいか複数に依頼するかどちらがいいか手数料と合わせ教えて下さい。
回答
ンサルをしている元宅建業者です。
あくまで経験上の持論ですが、売却依頼をする際の媒介契約の種類は
「専属専任媒介」で一社に任せることをお勧めします。
媒介契約は◆一般媒介◆専任媒介◆専属専任媒介と三種類あり、その中の「専属専任媒介」です。
なぜ「専属･････」を推すかと言えば、物件の売却状況を一社が完全に把握し、また交通整理やコントロールが明確に行えるからです。
いわば買主を紹介する「客付業者」が、その物件を安心して客に紹介できるからです。
ちなみに「一般媒介」は、まだパソコンもネットもなかった時代の産物であり、不動産業者各々に何社も依頼しなければ物件情報が一般の方に広く行きわたらないと言った形態で、現ネット社会においてはタナボタ営業とさえ言われています。
一般媒介の物件を客に紹介した際に、客の内見後の「買います」という
意志固めをしても手に入らないというリスクがあり、客付業者としては
信頼を失う可能性があるのです。
すると買主は業者に「手にも入れられない業者」という、ありがたくないレッテルさえ貼られてしまう可能性があるからです。
●また、仲介手数料は
―――取引価格×３％＋６万円＋消費税――と法規定されています。
まとめ
買手を集める専門の不動産業者がいます。
セミナーを常時に開いて不動産投資を勧めています（B社、M社）。
一方、売手集め専門の不動産業者がいて買手専門業者に繋いでくれます。
このこともネット上でまったく記載されてません。
購入された沢山の方が「よかった」と評価いただければ、それが広がれば売却主のお役に立てます。
このワンルームマンション(不動産)売却市場に、詐欺まがいの会社がこれほどまでに蔓延している現状を改善できればと考えています。
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